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판매장려금에는 부가세 과세, 에누리액이면 과세 안돼

임대용역 공급 전 위약금 성격으로 받으면 기타소득


코로나19 여파로 상가 공실률이 늘어나고, 새로 분양하는 상가도 미분양에 그치는 경우가 늘고 있다. 이에 대한 자구책으로 분양 회사에서는 일정 금액의 임대 수익을 보장하며 분양하는 경우가 있다.


이런 경우 부가가치세 과세 여부는 어떻게 판단해야 하고, 분양 받는 사람은 별도로 받은 수익을 어떻게 세무처리 해야 할까?



먼저 부가가치세 측면에서 살펴보자. 시행사가 상가를 분양받는 사람에게 보전하는 일정 금액이 판매장려금인지, 에누리인지에 따라 부가가치세 과세 여부가 달라진다.


세법에 따르면 사업자가 재화 또는 용역을 공급받는 자에게 지급하는 장려금은 해당 과세기간 과세표준에서 공제하지 않는다. 즉 수(受)분양자가 시행사로부터 판매장려금을 받는 경우에는 그에 대한 부가가치세를 부담해야 한다.


반면, 해당 금액이 에누리에 해당하는 경우에는 과세표준에서 제외해도 된다. 세법에서는 사전약정이나 기타 공급조건에 따라 재화 또는 용역의 공급 당시 통상의 공급가액에서 일정액을 직접 공제하는 금액은 에누리액으로 본다.


다시 말해 상가를 분양 받을 때 임대료 보전에 대한 별도의 금액을 더 받으면 판매장려금으로서 부가가치세가 과세된다. 그러나 분양금을 깎아주는 방식으로 일정 금액을 직접 할인 받으면 에누리에 해당하여 부가가치세 과세표준에서 제외해도 되는 것이다.


한편, 상가를 분양받는 사람의 입장에서 소득은 사업소득으로 보느냐, 기타소득으로 보느냐에 따라 달라진다.


시행사로부터 수분양자에게 상가 소유권 이전과 함께 임대차계약을 이전하면서 약정된 임대료 외에 추가로 임대수익을 보전받는 경우 해당 금액은 사업소득에 해당한다. 따라서 경비를 차감한 금액을 소득금액으로 보면 된다.


반면, 시행사로부터 상가 분양계약 당시 임차인이 없으면 일정 금액의 임대수입을 보장해주기로 하는 약정에 따라 당해 수분양자가 임대사업 개시 전에 지급받은 금액은 기타소득이 된다. 이는 경비로 차감할 수 없어 전액 소득으로 보아 신고해야 한다.


정리하면 보상금이 임대용역의 공급과 관련이 있으면 사업소득, 임대사업 개시 전 위약금 성격이면 기타소득으로 보는 것이다.

콘텐츠 제공 : 창업경영신문

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